Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Загородная

Загородный рынок: спрос высок, но клиенты тормозят с покупкой. Почему?

12 389 5
Загородный рынок: спрос высок, но клиенты тормозят с покупкой. Почему?
2021-й для загородного рынка опять выдался годом бурного роста. Этот сегмент пользовался вниманием всех: потребителей, застройщиков, банков, законодателей. Циан.Журнал выяснил, к чему это привело и как будут развиваться события в наступающем году.

Главный фактор, который серьезно повлиял на рыночную ситуацию, — продолжающаяся пандемия. В 2020-м многим еще казалось, что вирус с нами относительно ненадолго и хорошо бы переждать локдаун за городом, поэтому спрос взлетел в первую очередь на аренду. Но на второй год даже самым отчаянным оптимистам стало ясно: быстро ковид-ограничения не закончатся, да и мир не станет прежним. Пришло время задуматься о покупке.

Рынок оказался не готов к взлету спроса

Пройдя через локдауны и самоизоляции, горожане особенно остро осознали, насколько лучше для таких ситуаций подходят загородные дома по сравнению с тесными клетушками многоэтажек. «Пандемия не только показала покупателю преимущества загородной жизни — она научила людей самых разных профессий пользоваться видеосвязью, облачными сервисами хранения и обмена информацией, работать удаленно. На протяжении всего 2021 года мы наблюдали стабильный интерес к малоэтажным загородным форматам жилья со стороны людей, которые раньше считались привязанными к городу, к месту работы», — рассказывает Ольга Магилина, заместитель генерального директора «KASKAD Недвижимость».

Закрытые границы также заставили многих обратить внимание на загородные дома: если нельзя поехать отдыхать у моря, лучше проводить отпуска на лоне природы, чем в привычных четырех стенах.


Купить дом или таунхаус со всеми коммуникациями стоимостью до 15 млн рублей

Пополнили ряды потенциальных покупателей негородской недвижимости и экспаты, вынужденные вернуться на родину. Даже самые состоятельные граждане, постоянно проживавшие за границей, теперь возвращаются в Россию и подыскивают дома в Подмосковье: риелторы и девелоперы «элитки» отмечают серьезный рост количества запросов из-за рубежа.

Таким образом, в 2021 году произошел колоссальный взлет спроса на загородную недвижимость во всех сегментах, в первую очередь — на покупку готовых качественных домов, пригодных для круглогодичного проживания. Неудивительно, что рынок оказался к этому не готов.


Помимо пандемии на рынок загородного жилья в столичном регионе оказывают влияние следующие факторы:

— дефицит площадок в Москве, экономически пригодных для освоения, и перегретые цены на них;

— снижение доступности жилья из-за сворачивания программ льготной ипотеки;

— рост цен на жилье в столице — более чем на 30% за год;

— высокая инфраструктурная зрелость загородных агломераций — прилегающие к Москве территории теперь связаны со столицей дорогами и метро, улучшилась ситуация с социальными и прочими инфраструктурными объектами.

В глазах покупателя, ориентированного на покупку семейного жилья, загородный дом перестал уступать московской квартире. А квартира, которая не проигрывала бы дому по характеристикам проживания, стоит кратно дороже.

Наталья Круглова,
руководитель департамента продаж, советник генерального директора «Российского аукционного дома»

Спрос предложения не родил, но цены повысил

После десятилетней стагнации нереально в одночасье нарастить производственные мощности, решить проблему земли и коммуникаций, предложить интересные кредитные программы. В результате образовался острый дефицит качественного предложения. В свою очередь это повлекло за собой бурный рост цен.

Эксперты расходятся в подсчетах: увеличение стоимости домов за последний год в среднем по рынку оценивают в диапазоне от 20 до 60%. Но все единодушны в одном: цены повышались крайне неравномерно, в наиболее качественных проектах рост порой составлял более 100%.

На Горьковском, Мытищинском и Долгопрудненском направлениях в 5–10 км от Москвы цены за последний год выросли на 30–35%.

Максим Лазовский,владелец строительной компании «Дом Лазовского»

Помимо взлетевшего спроса на подорожание загородного жилья повлиял и радикальный рост себестоимости строительства. «Цены на покупку загородной недвижимости в среднем выросли на 32–35% за год с мая 2020-го по май 2021 года. А с учетом лета и осени, то есть с мая 2020-го по декабрь 2021 года они поднялись в среднем на 40–45%, — такие данные приводит Ольга Магилина.

По ее мнению, огромную роль в этом сыграл рост цен на строительные и отделочные материалы. «Так, средний рост цен на стройматериалы с декабря 2019-го до середины лета 2021-го превысил 48%! И только за первое полугодие 2021-го он составил около 19%. Какие-то позиции выросли сильнее других — например, рост закупочных цен на арматурную сталь за последние два года приближается к 150%. А вот керамический кирпич подорожал “всего лишь” процентов на 30», — комментирует эксперт.

По данным Дмитрия Гордова, главы компании Landwerk, стоимость дерева в 2021 году выросла почти в два раза (кубометр клееного бруса подорожал с 30–35 до 75 тыс. рублей и более). Цены на металл также взлетели вдвое — с 32 до 78 тыс. рублей за тонну. В связи с этим загородная недвижимость росла в цене весь год. И продолжает расти, отыгрывая увеличение себестоимости.

«Металлопрокат подорожал за год на 50–80%, бетон — на 20–25%, некоторые пиломатериалы — более чем на 100%, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум". — Другой немаловажный фактор — нарушение производственных и логистических цепочек из-за пандемии коронавируса и введенных рядом государств ограничений, а также из-за снижения объема выпускаемой продукции».

Проблемы у застройщиков — риски для клиентов

По оценке Владислава Копицы, основателя и генерального директора проекта Open Village, строительство дома под ключ обходится сейчас на 50–60% дороже, чем в начале 2021 года. Помимо повышения стоимости стройматериалов наблюдается их нехватка, растут сбои в поставках инженерного оборудования, начался рост цен на отделочные материалы.

средние цены на строительство под ключ

Дачаот 35 до 50 тыс. рублей за 1 кв. м.

Дом для круглогодичного использования (второе жилье, куда семья приезжает в течение года во время праздников, каникул, выходных дней и т. д.) — от 50 до 100 тыс. рублей за 1 кв. м.

Дом для постоянного проживания (единственное жилье, которое при наличии денег люди стараются делать максимально качественным, с высокой энергоэффективностью и максимальным комфортом для жизни) — от 80 до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.

Владислав Копица,
основатель и генеральный директор проекта Open Village

Кроме того, практически все застройщики столкнулись с серьезными кадровыми проблемами — за время пандемии произошел не только массовый отток рабочих-мигрантов: строительная отрасль столкнулась с острой нехваткой специалистов на всех уровнях и во всех специализациях.

Всё это серьезно ударило по строительным компаниям. Крупные застройщики, давно работающие на загородном рынке, скорее всего, справятся с ситуацией. Другое дело — мелкие компании, имеющие большой соблазн пожадничать и заключить осенью–зимой максимальное количество договоров на строительство, зафиксировав конечную стоимость дома для покупателя. Они имеют все шансы прогореть — им может оказаться не под силу завершить стройку по реальным закупочным ценам весны 2022 года.

«Ценовая лихорадка, которую мы наблюдали на рынке строительных материалов, без сомнения поставила под удар не одну строительную компанию, — комментирует ситуацию Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group. — На грани банкротства оказались игроки, которые на волне повышенного ажиотажного спроса набрали заказов на подряд, а в процессе их исполнения наблюдали за ростом цен на уже предоплаченные этапы. Более того, им вряд ли удастся компенсировать новыми поступлениями образовавшиеся кассовые разрывы: цены стабилизировались, покупатели занимают выжидательную позицию, приток новых заказов падает».

Парадоксальность ситуации, когда спрос высок, но с покупкой клиенты тормозят, отмечают многие застройщики и риелторы. Интерес к загородному жилью огромный, обращений полно, но после оглашения условий покупатели говорят: нет, слишком дорого.


Хочу выбрать дом с центральным газовым отоплением или участок под ИЖС с подведенным газом стоимостью до 10 млн рублей

В результате некоторые компании вынуждены использовать дешевые некачественные материалы или работать с минимальной прибылью, что в сегодняшних условиях рискованно.

«Цены пытаются диктовать потенциальные заказчики, поскольку им кажется, что строительство дома должно быть дешевле, — рассуждает Владислав Копица. — Если компания работала на 15–20% маржинальности, то в этом году ее, скорее всего, уже не стало, так как себестоимость строительства выросла более чем на 20%. Если компании работали на маржинальности от 20 до 25%, у них должен быть кассовый разрыв. Соответственно, те, кто продолжат строить с маржинальностью менее 25%, будут выживать — велики шансы на то, что первый же рекламационный объект приведет их к банкротству».

По мнению эксперта, компании, которые будут использовать некачественные стройматериалы, чтобы попасть в желаемый заказчиком ценник и сохранить прибыль выше 25%, рано или поздно окажутся в суде и столкнутся с рекламациями, что, в свою очередь, тоже потянет их ко дну.

Загородная «вторичка»: все хотят, но никто не может

Слишком резкий рост цен привел к снижению количества сделок на вторичном рынке, по крайней мере в массовом сегменте. Покупатели оказались не готовы к столь кардинально изменившимся условиям и замерли в ожидании. Риелторы начали фиксировать спад в середине лета.

«Людям нужно время, чтобы привыкнуть к новым условиям и ценам. Собственникам загородных домов сейчас приходится либо снижать ценник, либо просто ждать более благоприятного момента для сделки. И если городские квартиры продолжают пользоваться спросом, то на загородном рынке ситуация сложнее», — считает Елена Мищенко, руководитель департамента «НДВ — Супермаркет Недвижимости».

Подавляющее большинство покупателей «вторички» ищут готовые дома, в которых можно жить сразу после покупки, а не дожидаться окончания строительства или ремонта. При этом предъявляются серьезные требования к качеству жилья и инфраструктуре: участок — 7–10 соток, наличие охраны в поселке, невысокие коммунальные платежи, место для отдыха и прогулок — лес, озеро или река, горнолыжный курорт или база отдыха.

Для многих покупателей принципиально важно, чтобы на территории поселка была оборудована специализированная зона для детей, чтобы была обеспечена транспортная доступность — поблизости должна располагаться железнодорожная станция или остановка автобусов. Бюджет покупки не должен превышать 15 млн рублей с возможностью оформить ипотеку. Естественно, предложений, отвечающих всем этим требованиям, ничтожно мало.

«В сегменте загородного жилья всегда есть разрыв между имеющимся предложением и пожеланиями покупателей, — поясняет Елена Мищенко. — К примеру, большинство клиентов собираются приобрести загородный дом площадью 100 кв. м по цене до 15 млн рублей, со свежим ремонтом и мебелью, с участком от 8 соток, да еще и недалеко от Москвы. За эти деньги они находят объект такой же площади, но не самого хорошего качества, с кучей неполадок, с участком лишь 4 сотки — да и владельцы такого варианта и не думают снижать цену предложения. Разрыв между пожеланиями покупателей и продавцов в массовых сегментах жилья сейчас составляет около 3–4 млн рублей».

Аренда: предложения появятся в феврале

Найти качественное загородное жилье в аренду еще сложнее, чем для покупки. Спрос растет второй год подряд, а адекватного предложения катастрофически не хватает. По оценкам Владислава Копицы, ставки аренды домов выросли на 50–100% по сравнению с 2020 годом.

Даже если вы подыскиваете дом для круглогодичного проживания в долгосрочную аренду, сезонных колебаний избежать не получится. В конце зимы — ранней весной люди массово подыскивают жилье на лето, в результате спрос и цены на любые объекты взлетают вверх. Осень — время некоторого спада, а перед Новым годом ажиотаж начинается вновь: желающих отметить праздники и провести новогодние каникулы за городом становится всё больше, особенно если нет шансов поехать за границу.

В декабре не стоит искать хорошие предложения по аренде. Они появятся в феврале–марте, количество их будет ограничено, а ожидать серьезного снижения цен, увы, не приходится.

Ипотека нам поможет?

С ипотекой на загородном рынке пока всё сложно. Программ кредитования немного, банки неохотно выдают займы, поскольку до сих пор неясно, как определять ликвидность и качество того или иного объекта. К самим объектам предъявляется длинный список требований — начиная от инженерных характеристик и заканчивая транспортной доступностью. Неудивительно, что желающих взять кредит много, а вот реально его оформивших — единицы.

К тому же ипотечные ставки на загородном рынке значительно превышают проценты по кредитам на квартиры в городских многоэтажках. И без того высокие, они росли в течение всего года — ЦБ РФ повышал ключевую ставку семь раз: если в начале года она составляла 4,25%, то сейчас достигла 8,5%. А вслед за регулятором ставки поднимают и банки.

Что касается государственных программ субсидирования ипотеки, на загородный рынок они большого влияния пока не оказывают. С одной стороны, в 2021 году госпрограмму «Семейная ипотека» расширили на семьи с одним ребенком (до этого в ней можно было участвовать только с двумя и более детьми), с другой — банковским требованиям по-прежнему соответствует ничтожно мало объектов. Кроме того, программа льготной ипотеки теперь практически свернута на рынке Московской и Ленинградской областей, поскольку размер льготного кредита — 3 млн рублей.

В то же время государство заявило о намерении масштабно внедрять ипотеку на индивидуальное жилищное строительство. ИЖС включили в программу льготной ипотеки, предоставив возможность потребителям брать недорогие кредиты на строительство домов; разрабатываются типовые проекты для стандартизации этого сегмента; в Госдуму внесен законопроект о строительстве загородного жилья с использованием эскроу-счетов, которые сейчас используются при возведении многоэтажек.


Подробнее о льготной ипотеке на загородное жилье читайте здесь

Некоторые банки уже начинают предлагать соответствующие кредитные продукты, но многие эксперты связывают перспективы массовой ипотеки на загородном рынке не с ИЖС, а с приходом сюда крупнейших городских застройщиков и началом возведения масштабных типовых проектов.

Что касается индивидуального строительства, даже доступные кредиты — еще не гарантия успеха. «Кроме получения ипотеки, человека, решившего строиться самостоятельно, ждет масса других сложностей, — предупреждает Анна Раджабова. — В первую очередь это невозможность оценить объем затрат при непрерывно меняющихся ценах на строительные и отделочные материалы. А это всегда тянет за собой и сложность в оценке времени строительства и отделки. В среднем срок реального срока переезда в новый дом в два с половиной — три раза больше по сравнению с тем, как представляют покупатели».

Владислав Копица еще более категоричен в своих оценках: «Конечный потребитель никогда не должен самостоятельно строить! Если государство волнует рынок ИЖС, оно должно вести всю политику так, чтобы возводить дом самостоятельно становилось всё сложнее и сложнее. Но физические лица должны иметь возможность раз в пять лет получать ипотеку на строительство дома с процентной ставкой от 0 до 2%. Сейчас на рынке достаточно нормальных компаний, которые строят качественные дома. Если банки «Дом.РФ», Сбер и другие смогут дать нормальные ставки на ипотеку, людям станет и проще, и выгоднее. Но при этом они должны понять, что дом под ключ меньше 70 тыс. рублей за 1 кв. м стоить не может».

«Распространение мер господдержки на ИЖС, безусловно, повысит привлекательность этого сегмента. Но есть вероятность, что снижение ставок по ипотеке будет нивелировано дальнейшим ростом цен на земельные участки, строительные материалы и услуги по возведению дома. Одним из требований, предъявляемых к заемщикам в рамках льготной и семейной ипотеки, является наличие договора купли-продажи готового дома с участком у застройщика или подряда на строительство с юридическим лицом или ИП».

Анна Раджабова,директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

Цены вырастут, качество упадет?

Практически все участники рынка прогнозируют перемены на загородном рынке: на него выходят крупные застройщики, ранее возводившие только многоквартирные дома. Некоторые компании уже анонсировали свои проекты.

ГК «Самолет» в конце ноября озвучила планы построить жилые дома и таунхаусы в Дмитровском городском округе. ГК ПИК приобрела участок в ТиНАО, где собирается возводить не только многоквартирные, но и индивидуальные дома. Концерн «Крост» прорабатывает возможность строительства поселка в городском округе Химки.

Большинство проектов, вероятно, будут представлять собой быстровозводимые типовые серии, что обеспечит высокие темпы строительства, уточняет Анна Раджабова.

Тем не менее готового загородного жилья от крупных игроков в следующем году не появится. «Потребуется время на ленд-девелопмент, в известных нам сделках, совершенных в 2021 году, к строительным работам девелоперы перейдут к концу 2022-го — началу 2023 года», — комментирует Наталья Круглова, руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома».

«В следующем году мы не увидим никаких поселков, построенных крупными застройщиками/девелоперами, пришедшими из многоэтажного строительства. Они медленно запрягают, так как рынок ИЖС для них не интересен по маржинальности и количеству хлопот. Цена ошибки для них может быть очень велика. Если и появится что-то интересное, то не раньше 2023 года и не коттеджные поселки, а микрорайоны городов или отдельные поселки городского типа».

Владислав Копица,основатель и генеральный директор проекта Open Village

Большинство экспертов говорят о том, что в следующем году удовлетворить возросший спрос на загородные дома все еще не удастся. «Нарастить предложение в отрасли, которая долгое время испытывала дефицит внимания покупателей, невозможно ни за год, ни за два, — уверен Дмитрий Гордов. — Нет ни достаточного количества компетенций, ни производственных мощностей, отрасль испытывает кадровый дефицит по всему спектру специальностей. Такое быстро не меняется. Это скорее перспектива пяти–семи лет при стабильном уровне спроса».

Всё это, естественно, отразится и на ценах. Правда, профессионалы с осторожностью говорят о том, что их рост уже не будет настолько стремительным — по крайней мере, на большинство объектов. «Влияние всех перечисленных факторов будет стимулировать рост цен как на аренду, так и на покупку. В среднем по рынку рост цен составит не менее 15%, а для части ликвидных объектов он может достигнуть и кратных значений», — прогнозирует Наталья Круглова.

Владислав Копица предупреждает о еще одной неприятной тенденции. По его мнению, в следующем году сильно вырастет статистика недостроев на рынке ИЖС: «Конечный потребитель из-за роста цен будет искать, где подешевле. И конечно, будет находить тех, кто поможет ему “закопать свои золотые на поле дураков”».

По его словам, на загородном рынке уже много серых бригад, которые или строят то, что потом придется ломать, или, недостроив, убегают с объекта, или в процессе строительства вытягивают из заказчика дополнительные средства. «В лучшем случае они берут деньги и исчезают. Да, я не перепутал. В лучшем случае они просто исчезнут с деньгами, так как перестраивать будет гораздо дороже», — подчеркивает эксперт.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 5
ID: 8411929524 декабря 2021, 16:28

Как участник рынка продаж загородной недвижимости.Цены выросли,и будут расти.А ожидаемая девальвация рубля,не торопит с продажей. Держать деньги в рублях,не вкладывая в недвижимость или в какие то фонды,или ценные бумаги тоже проблематично сейчас.

Ответить
ID: 7666633026 декабря 2021, 20:05

как человек который последнею неделю почувствовал , что такое снегопад и минус 20 и ниже ... отбилась любая охота жить в частном доме , тем более эконом класса .. тот что называют по заблуждению " Элитный Коттеджный поселок " ...всем кто вложился в деревянную моднявую избу большие деньги .. большой пламенный привет ... Московский регион ( не путать с Краснодаром и Югами )

Ответить
Михаил Морозан
26 декабря 2021, 21:28

на югах в дерево почти не вкладываются, оно там гниёт и коробит его быстрее, чем на севере.

ID: 7666633026 декабря 2021, 21:46

ключевое коробит и гниет быстрее ..т.е и на севере его коробит и гниет ...

Михаил Морозан
26 декабря 2021, 22:07

на севере этот процесс может растянуться на 10-50 лет, а на юге за 5 лет может прогнить напрочь.... всё дело в температуре. Поэтому там бетон, блок и кирпич в приоритете.

А, если на юге строят из дерева, то это дома для приезжих наверняка, местным такое "добро" не втюхать, они в курсе)))

редакцияeditorial@cian.ru