недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Греф: появятся новые обманутые дольщики, многие компании уйдут. Застройщики согласны

11 604 13
Греф: появятся новые обманутые дольщики, многие компании уйдут. Застройщики согласны
Глава Сбербанка Герман Греф заявил о неготовности российских застройщиков к переходу на работу по схеме проектного финансирования

«Уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще...», –  заявил недавно глава Сбербанка (цитата по РИА Новости).  По его словам, ряд компаний не смогут получать деньги на строительство в банках.

Напомним, с 1 июля текущего года все российские строительные компании обязаны перейти на новую форму финансирования своих проектов. Теперь средства на стройку придется использовать либо свои, либо кредитные. Купить квартиру на стадии строительства будет можно, но выплаченные покупателями деньги будут направляться на специальные эскроу-счета: застройщик получит их только по окончании строительства. Таким образом российские власти намерены предотвращать основной риск долевого строительства: когда застройщик распродал квартиры, еще не построив дом, обанкротился, а сотни покупателей вместо ключей получили статус обманутых дольщиков.

Тяжелый год

Надо сказать, пессимистичные прогнозы руководитель Сбербанка озвучивает с завидной регулярностью, и немалая часть аналитиков такую позицию поддерживают.

Так, в декабре 2018 года Герман Греф заявил, что 2019 год будет не только не простым, но даже «критическим»: «он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Пока финансовые организации к этому приспособятся, примут все решения, связанные с новой продуктовой линейкой, строители адаптируются к ней» (цитата по РИА «Новости»).

А почти полгода спустя, на брифинге после годового собрания акционеров, который состоялся 27 мая, банкир сказал, что переход на проектное финансирование спровоцирует консолидацию всей строительной отрасли.

«Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно», – заявил Греф.

Чтобы успокоить трепетных журналистов (а через них – и население страны), он также добавил, что власти делают все возможное, чтобы максимально смягчить переход.

Кризис стройки

Между тем, как писала 27 марта газета «Ведомости», строительная отрасль и без реформ переживает очередные непростые времена. По словам автора колонки Павла Самиева, гендиректора аналитического агентства «БизнесДром», стройкомплекс уже 5 лет подряд оказывается крупнейшим проблемным должником среди всех отраслей экономики. По мнению Самиева, банки не любят работать со строителями – в частности, из-за регулярных просрочек по кредитам.

"плохие" долги строителей 

По данным ЦБ, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 г. составила около 300 млрд руб. (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это на 25 млрд рублей больше, чем годом ранее. При этом доля «плохих долгов» в строительстве близка к 20%.

К апрелю, за три месяца до окончательного перехода на проектное финансирование, кредитовать строителей по новым правилам были готовы лишь 10 кредитных организаций из 63, одобренных властями.

Привычки и нововведения

Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко буквально на пальцах объяснил, как привыкли работать застройщики и как им придется выживать теперь.

По его словам, классическая схема работы застройщика без проектного финансирования выглядит следующим образом:

  • Застройщик покупает участок под застройку за счёт будущих квартир (получается, действует бартерная система: застройщик получает участок, а в ответ предлагает квартиры в будущих домах).
  • После получения разрешения на строительство привлекаются оптовые инвесторы на первые ДДУ. Эти средства направляются для финансирования начала строительно-монтажных работ и выплат по отложенным платежам (например, плата за подключение внешних сетей, проектирование и т. д). Застройщики, которые не могли привлечь оптовиков, начинали стройку за счёт бартерных схем.
  • После достижения минимальной стадии готовности проекта (например, выполнен фундамент/построены 1-2 этажа) финансирование проекта проводится за счёт средств дольщиков.
  • После выхода на оптимальный уровень продаж часть средств от этих продаж направляется на выплату собственных средств или реинвестируются в новые проекты.

«В сухом остатке мы получаем, что финансирование значительной части бюджета проекта за счет бартерных схем и средств дольщиков позволяет застройщикам минимизировать объём вложений собственных средств до 3-5% от бюджета. С 1 июля 2019 г. данная бизнес модель престанет существовать», – объясняет Коваленко.

По словам представителя «РКС Девелопмент», основным камнем преткновения является объём собственных средств, который застройщики должны вложить в проект для открытия проектного финансирования. В рамках проектного финансирования им придётся вкладывать не менее 15% от бюджета проекта.

Чтобы сохранить текущие объёмы строительства, застройщику теперь придётся вкладывать в проекты в 5 раз больше средств, объясняет эксперт. 

Это маловероятно, а значит, классические застройщики, которые получат доступ к проектному финансированию, будут вынуждены сократить объёмы строительства.

«По нашим оценкам, для сохранения текущих объёмов строительства и покрытия образующегося дефицита необходимо ежегодно привлекать не менее 500 млрд рублей. Механизмов привлечения данных денежных средств на сегодня не существует».

Во-вторых, продолжает Коваленко, бартер станет невозможен, а права требования должны быть полностью оплачены денежными средствами. Это означает, что покупка участков за будущие метры станет невозможной, как и расчёт с подрядчиками квартирами.

В-третьих, привлечение инвесторов путем продажи им ДДУ теряет весь смысл для застройщика: средства дольщиков хранятся на счетах эскроу и перечисляются застройщику только после завершения строительства.

«По нашему мнению, объёмы закладки новых проектов существенно сократятся. Кроме того, по мере завершения строительства текущих проектов сократятся и объёмы строительства жилья. Это приведёт к нарастанию дефицита и росту цен». 

Александр КоваленкоКоммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»

По данным Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, до конца 2020 г. объёмов строительства сократится на 35-40% в большинстве городов-миллионников.

Слово застройщикам

Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов считает, что большинство застройщиков все же готовы к переходу на проектное финансирование, однако те компании, чье финансовое положение не позволяет получить банковское кредитование, а также те, чьи проекты окажутся невостребованными из-за неудачной локации или неправильной бизнес-модели, могут уйти с рынка – таких, по мнению Нюхалова, может оказаться около 30%.

«Рассматривая общую ситуацию на российском рынке недвижимости, мы можем говорить о том, что рост цен к концу 2019 года составит прядка 5-7%», – добавляет представитель компании-застройщика.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин тоже считает, что в новую модель не впишутся около трети девелоперских компаний.

«Это связано с тем, что далеко не все банки готовы кредитовать такие проекты.

И в целом банковское сообщество смотрит со скепсисом на строительную отрасль. 

Однако в Москве, безусловно, девелоперские проекты крупным инвесторам интересны, и здесь рынок будет очищаться от слабых игроков, которые не выдержат конкуренции с крупными компаниями, успешно сотрудничающими с банками», – говорит собеседник ЦИАН.Журнала.

Он также отмечает, что, скорее всего, в ближайшие полгода существенного влияния реформы на рынок новостроек не произойдет – во всяком случае, в крупных городах, где идет интенсивное жилищное строительство. Старые проекты, реализуемые с помощью прямого привлечения средств дольщиков, будут составлять «костяк» предложения на рынке как минимум полгода-год, поэтому реформа не повлияет на их ценовую политику. Постепенно их начнут заменять новые проекты (с банковским финансированием и эскроу-счетами), и полностью этот процесс завершится не раньше, чем через 3-5 лет, считает эксперт.

«Несмотря на это, крайне важно сегодня подготовить меры поддержки девелоперов, которым банки откажут в проектном финансировании. В первую очередь необходимо обратить внимание на застройщиков, фактически занимающихся социальными проектами, строящими новое жилье в депрессивных регионах с низким спросом. Иначе в некоторых областях рискует сложиться дефицит нового жилого фонда» – предупреждает Игнахин.

Прогноз на позитив

Представитель инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков говорит, что за год обсуждения перехода на проектное финансирования были озвучены самые разные гипотезы: уход мелких и даже средних игроков, диктат банков, рост цен на 10-30%.

«Безусловно, процесс связан с определёнными неудобствами. До сих пор чётко не озвучены критерии перевода на эскроу уже реализующихся проектов. Отсутствует понятный регламент взаимодействия с банками. Кроме того, сохраняются риски зависимости застройщиков от решений ограниченного количества финансовых организаций, имеющих доступ к операциям с эскроу-счетами». 

Павел Евсюков PR-менеджер холдинга AAG 

По мнению представителя AAG, итоги реформы можно будет оценить через 3-4 года. Тем не менее, уже сейчас понятно, что грядущие изменения не вызовут шока на рынке, считает Евсюков. «Компании, которые смогут получить доступ к выгодным кредитным продуктам, будут чувствовать себя уверенно. Банки продолжат совершенствовать регламенты работы, вырабатывая компромиссную позицию. Глобального скачка цен ожидать не стоит. Напротив, девелоперы вынуждены будут принять на себя дополнительные расходы, снизив собственную маржинальность», – резюмирует эксперт.

Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», Александр Коваленко говорит, что по статистике самого Сбербанка 90% застройщиков работают без привлечения проектного финансирования, а у 80% застройщиков отсутствует кредитная история. 

Индустрия стоит перед огромными структурными преобразованиями, признает собеседник ЦИАН.Журнала.

«Многим застройщикам не суждено привлечь проектное финансирование из-за их размера, уровня финансовой грамотности или прозрачности бизнес-процессов. Впрочем, даже достаточно привлекательные для банков застройщики испытают значительный стресс при переходе на проектное финансирование. Это связано с текущей моделью ведения бизнеса, которая после 1 июля 2019 г. станет нежизнеспособной.

Комментарии 13
Влад29 мая 2019, 12:09

Ну и пусть уходят. Что дефицит квартир в стране? Полно жилья - никто не покупает. Достаточно и существующих домом. Население сейчас на убыль идет, рождается меньше чем умирают, так что все нормально, ненужно больше ничего возводить. Распродать бы что построили ...

Ответить
Аноним29 мая 2019, 12:18

Производится монополизация рынка, это так же будет влиять на цену.
К тому же какой смысл будет покупать квартиры на стадии котлована, для застройщика не будет особого смысла снижать цену, если он не получит деньги.

ID: 1893205529 мая 2019, 14:12

Тут многое от места зависит, в ликвидных локациях Москвы и ближнего Подмосковья проблем со спросом нет, наоборот, все разлетается, и цены, соответственно, растут.

ID: 674592229 мая 2019, 19:52

Влад, что сказать, живёшь в своём мире, скорее всего в квартире мамы, или с даже мамой. Жилья тупо не хватает, особенного эконом класса и качественного, не разваливающегося. С хорошей жизни что ли люди (включая меня) покупали на этапе котлована ? Нет, тупо потому что на 20-30% дешевле было, денег не хватало. С этой ерундой сейчас цены взлетят раза в 2, да и вообще застройщику теперь тупо нет резона продавать на ранней стадии строительства, если нет доступа к деньгам. Будут продавать полностью готовое, а это, как я говорил выше, намного дороже. Причём готовое продавали и раньше, но сейчас это готовое ещё будет на 30-50% дороже, из-за того что обязали использовать банковские кредитные линии. Вот и рост цены в 2 раза.

Для тех застройщиков, которые готовы привлечь подрядчика с расчетами после сдачи дома, есть предложение в Санкт-Петербурге.

Ответить
RealSteyGroup29 мая 2019, 12:25

Ага) кто интересно будет привлекать подрядчика за свой счёт)

Ответить

За свой счет, который оплачивается, когда дом сдан, и уже можно распоряжаться деньгами дольщиков.

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2019, 16:02

Отлично,все слабаки уйдут ,да и хватает жилья ,уже переизбыток пошел.

Ответить
Григорий29 мая 2019, 19:22

Цены на квартиры еще не восстановились после кризиса, поэтому, некоторый рост на жилье был бы не лишним, и тем самым подстегнет многих граждан покупать квартиры в ипотеку, а значит рынок будет оживать. Что хорошего в настоящем времени, когда жилье есть, а спроса мало, так как многие ждут того, что квартиры не будут дорожать, а значит можно типа и подождать, а пока просто снимать его в аренду. Из этого получился некий застой в отрасли, а значит и застой во всех взаимосвязанных со стройкой отраслях. Нет работы, нет налогов, нет роста экономики и как итог - нищета! Она и выдавливает многих граждан бежать из регионов в Московский регион, где как выше высказывались, что спрос на жилье там имеет место. Не пойму, кому нужна такая система, когда регионы России пустеют и вымирают, а Москва и ее области как сельдь в банке набивается людьми бегущими за выживанием.

Ответить
ID: 1893205529 мая 2019, 19:34

Не знаю, где тот застой, о котором Вы пишите, а в Москве и ближнем Подмосковье последний год рынок весьма активный. Наиболее интересные варианты (окна в тихий двор, вид не "окна в окна", не старый дом, не далеко до метро), если выставлены по адекватной цене, вообще улетают в считанные дни.
А такая система, где люди набиваются "как сельдь в банке" только в Москве и правда никому не нужна, только вот выбора у людей, зачастую, увы нет. Хочешь зарабатывать более менее сносно - вперед в Москву в борьбу за выживание. Только вот от того, что застройщикам завинтят гайки, легче не станет никому - ни Москве, ни регионам.

Анатолий30 мая 2019, 4:51

В новых ЖК зачастую не распродаётся от 10 до 30% квартир в течение трёх лет после сдачи дома. Эти деньги по сути являются прибылью застройщика. Вариант с эскроу-счетами полностью парализует отрасль. Кормить банк, на свои строить дом, продать в нём половину квартир, эти деньги получив после сдачи - никто не потянет. Кроме того, появляется дополнительный рычаг влияния. И так местные власти не подписывают акты госкомиссий, шантажируя и вымогая то дорогу, то детский садик.

Ответить
ID: 2605081830 мая 2019, 21:18

Оздоровление отрасли влечет за собой вычищение рынка, что и было задумано для безопасности людей. Напомню про UG, 5 объектов сейчас достраивают за счет наших с вами бюджетных денег на миллиарды рублей брошенные стройки. Как пример пузыря стройки - отказ Китайских банков финансирования новостроек после появления целых городов призраков, когда за несколько лет возведен город со всей инфраструктурой, но жить там некому. Инвесторы вложили и не живут, а беднякам не по карману.

Ответить
Ольга1 июня 2019, 19:10

Да все правильно. Построил на свои деньги- продал- получил прибыль.
А сейчас что? Вложил деньги на фундамент- собрал деньги с дольщиков за еще непостроенные квартиры- построил еще один фундамент-опять денег срубил- свалил за границу... А вы тут разъ... сь как хотите с недостроями..

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru