недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПартнерские проекты

7 мифов об апартаментах

13 830 12
7 мифов об апартаментах
Кажется, что на покупку апартаментов не дают ипотеку, что потом придется платить высокие налоги, а счета за «коммуналку» вас разорят? Это только кажется. Развеиваем мифы вместе с экспертом

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в  2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».

1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку

Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.

2. В апартаментах невозможно прописаться и,  соответственно, пользоваться социальными правами

Уже несколько лет прописка в  России заменена на  регистрацию, которая бывает постоянной и  временной  (на  5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в  комплексе, где уже есть управляющая компания, то  регистрацией жителей будет заниматься именно она. 

3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно

Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.

К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год. 

В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).  

Сравним налог на жилье большей площади. 

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.

4. Большие коммунальные платежи

Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.

Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.

5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты

Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.

6. Апартаменты будет сложно перепродать 

Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет. 

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура 

В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке. 

Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе. 

Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.

Детский сад в в квартале «Спутник»  

Школа в квартале «Спутник»

Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции. 

Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.

Комментарии 12
Ирина5 апреля 2019, 16:35

Полезная информация!

Ответить
Dima5 апреля 2019, 20:54

Ничего не сказали про такуюважную вещь как то что нельзя вернуть 13%

Ответить
Elena10 апреля 2019, 23:14

Верно - нельзя.

ID: 125350686 апреля 2019, 11:11

Налог больше в 5 раз. Манипуляция цифрами в статье не очень хорошо характеризует заказчика статьи. Взять Москву. Самые дешевые апартаменты стоят около 4 млн, самая дешевая квартира около 5 млн. То есть налог за апартаменты будут 20 т.р. когда за квартиру 5 т.р. Насчет ФЗ 214, да никто и не спорит, апартаменты продают по этому закону. Только вот если компания прогорит, сбежит с деньгами и так далее, то граждане по этому закону, купившие квартиры будут защищены, а вот те кто купил апартаменты - НЕТ! То есть останутся ни с чем. Да, регистрация есть но надо все время перерегистрироваться, и я так понимаю штампа о прописке в паспорте не будет, будет только справка, всегда. Вот и вопрос - нужны ли они или нет. В качестве использования как гостиничного номера, да, в качестве жилья - под большим вопросом.

Ответить
Сергей Мезрин10 апреля 2019, 13:31

Здорово написали. Все правильно. Можно добавить только, что с временной регистрацией (если мы говорим про Москву) о Московских льготах можно забыть, имею в виду Пенсионные. Больница и т.д. - без проблем. Впрочем, точно также если ты приехал из .... и снимаешь жилье

Алекс6 апреля 2019, 19:55

Всем такую шпаргалку отправляю...

Апартаменты — плюсы и минусы.
Апартаменты плюсы и минусы, стоит ли рассматривать к покупке?

Апартаменты - это нежилые с юридической точки зрения помещения.

ПЛЮСЫ:
Стоимость (ниже на 15-20% чем квартира).

Хорошая локация (много апартаментов в центре города из за невозможности получить разрешение на строительство жилого дома).

Сам проект и планировка (переконструирование заводские и фабричные корпусы).

МИНУСЫ:
Объект может не соответствовать всем требованиям и нормам (СанПиН, инсоляция, здравый смысл).

Строить застройщику социальную инфраструктуру вовсе не нужно.

Соседями могут быть офисы и хостелы.

Повышенная налоговая ставка (нет гарантии, что будет еще выше).

Нет возможности прописаться.

Нет возможности получить налоговый вычет и материнский капитал.

Нельзя получить льготы на оплату ЖКУ.

Коммунальные платежи выше (т.к. у застройщика есть право выбрать свою управляющую компанию) + (вывоз мусора и интернет по цене "для коммерции").

Сложнее найти покупателей для продажи.

Апартаменты могут подлежать конфискации (ФЗ-229).

При покупке на этапе строительства, права дольщика не защищены законом (ФЗ-214).

Закон о тишине не имеет силу в нежилых помещениях.

ИТОГ:
Не рекомендую рассматривать к покупке — если это единственное жилье. Не рекомендую рассматривать в качестве инвестиций в недвижимость. Хотя покупка таких апартаментов выйдет дешевле чем квартира, но и не стоит забывать что и другие инвесторы тоже могут зайти. Такие апартаменты сложнее продать чем квартиру.

Ответить
Сергей Мезрин10 апреля 2019, 13:36

Супер. Все в тему :))

Дмитрий15 мая 2019, 10:12

Про "Апартаменты могут подлежать конфискации (ФЗ-229)" можно поподробнее? Спасибо

ID: 175321110 апреля 2019, 11:53

На апартаменты не распространяются многие правила касающиеся жилья. В частности, в апартаментах можно шуметь круглосуточно. Некоторые любители тусовок для того и покупают апартаменты!

Ответить
Irene B11 апреля 2019, 14:35

Ребята, объясните, в чем разница между апартаментом и квартирой? Почему апартаменты нельзя назвать квартирой и наоборот? Это какая-то юридическая разница или архитектурная?

Ответить
Алекс11 апреля 2019, 15:23

Апартаменты — плюсы и минусы.
Апартаменты плюсы и минусы, стоит ли рассматривать к покупке?

Апартаменты - это нежилые с юридической точки зрения помещения.

ПЛЮСЫ:
Стоимость (ниже на 15-20% чем квартира).

Хорошая локация (много апартаментов в центре города из за невозможности получить разрешение на строительство жилого дома).

Сам проект и планировка (переконструирование заводские и фабричные корпусы).

МИНУСЫ:
Объект может не соответствовать всем требованиям и нормам (СанПиН, инсоляция, здравый смысл).

Строить застройщику социальную инфраструктуру вовсе не нужно.

Соседями могут быть офисы и хостелы.

Повышенная налоговая ставка (нет гарантии, что будет еще выше).

Нет возможности прописаться.

Нет возможности получить налоговый вычет и материнский капитал.

Нельзя получить льготы на оплату ЖКУ.

Коммунальные платежи выше (т.к. у застройщика есть право выбрать свою управляющую компанию) + (вывоз мусора и интернет по цене "для коммерции").

Сложнее найти покупателей для продажи.

Апартаменты могут подлежать конфискации (ФЗ-229).

При покупке на этапе строительства, права дольщика не защищены законом (ФЗ-214).

Закон о тишине не имеет силу в нежилых помещениях.

ИТОГ:
Не рекомендую рассматривать к покупке — если это единственное жилье. Не рекомендую рассматривать в качестве инвестиций в недвижимость. Хотя покупка таких апартаментов выйдет дешевле чем квартира, но и не стоит забывать что и другие инвесторы тоже могут зайти. Такие апартаменты сложнее продать чем квартиру.

Ли5 мая 2019, 23:50

А вот интересно следующее: застройщик в одном корпусе продаёт и квартиры, и апартаменты (все в корпусе перемешано). 1.для чего он так замиксовал, в чем выгода? 2. Какая кадастровая стоимость используется для расчета налога?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru