недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Налог с продажи на коммерческую недвижимость

Вся Россия 2 517 18

Здравствуйте! Ситуация такая: после смерти моего отца, в январе 2018 моя мать вступила в наследство в январе 2018 на половину коммерческого здания. А вторая половина уже ей принадлежала, более 5 лет. Сейчас она являетя едиственным владельцем здания. Появился покупатель на объект, фактическая сумма сделки 5500000. Какой налог она должна будет уплатить с продажи, если кадастровая стоимость объекта 11 млн?

Советы 18
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 апреля 2019, 17:47

Александр, путаете с дарением, налога от унаследованного объекта недвижимости нет вообще, только от близких родственников коэффициент оформления у нотариуса 0,3%, от чужих людей - 0,6% и это не те суммы, чтобы переживать. Это первое, потом - нет информации, что мама получила наследство от близкого человека, если мама автора получила наследство от отца автора вопроса, то это ещё не значит, что они между собой близкие родственники, может быть люди развелись или жили в гражданском браке, что угодно может быть, но это мысли в слух, к делу и к вопросу не имеет никого отношения.
ID: 16122788, мама может смело продать объект недвижимости без уплаты налогов, т. к. право собственности у неё возникло более пяти лет назад, а вторая половина, которая была оформлена на маму - это приращение доли, но в любом случае нужно смотреть на правоустанавливающие документы, с отдельным зданием могут быть нюансы о которых Вы нам не сообщили. С уважением, Арман!

ID: 1612278826 апреля 2019, 11:19

Арман, большое спасибо за Ваш развёрнутый ответ! Мама с папой были в официальном браке. У неё есть свидетельство о собственности на свою половину, и этой собственности да, больше 5 лет, а после вступление в право наследства ей выдали документы на собственность на вторую половину. Мы как раз и беспокоимся, что придётся платить налог за эту вторую половину, да ещё и с кадастровой стоимости, но после Вашего ответа немного выдохнули, и это сходится с ответами других риэлторов. Ещё раз благодарю!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2019, 0:35

Пожалуйста, повторюсь, что в любом случае, нужно смотреть документы, с отдельным зданием могут быть нюансы о которых Вы нам не сообщили.
Не сообщили не по причине того, что не захотели, а по причине того, что не посчитали важным, но в этом деле важна любая информация и любая мелочь.

ID: 1612278827 апреля 2019, 12:42

Хорошо, будем разбираться на месте с документами. Благодарю Вас ещё раз)

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 апреля 2019, 15:22

Здравствуйте. К оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет, ваша мама унаследовала от близкого человека ,ей ничего платить не надо.

ID: 1612278825 апреля 2019, 16:14

Спасибо, Владимир!

Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно еще знать много составляющих в отношении коммерческого использования этого здания, потому что это не квартира, и, в случае использования здания в предпринимательской деятельности, освобождения от налога на доход от продажи там не будет, независимо от срока владения.

ID: 1612278826 апреля 2019, 16:36

Спасибо, Ирина Владимировна! Ну вообще изначально папа его и купил для размещения своей фирмы. Они там сидели до 2014 г, а потом он бизнес продал, и с 14 г. здание просто стоит пустое. Неужели в этом случае с мамы снимут полный налог?

В действующей редакции НК РФ речь идет об имуществе, использовавшемся в предпринимательской деятельности. Раньше речь шла об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем. Чувствуете разницу? В действующей редакции исчез ИП .
Если физическое лицо ведет предпринимательскую деятельность без образования ИП, то это незаконно и это проблемы физического лица - так рассуждает ФНС.
А у Вас в собственности была половина этого здания, когда оно использовалось в коммерческих целях.
Тут думать надо и разбираться. 5 лет с момента закрытия компании - это, возможно, достаточный аргумент. Но утверждать ничего не буду.

Из авторитетных источников
Стельмах Николай Николаевич - Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
"Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС . А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы".
Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

ID: 1612278827 апреля 2019, 12:38

Ирина Владимировна, поняла Вас. "имущество использовалось в его предпринимательской деятельности" означает, что было на балансе у предприятия или ИП. В нашем случае это не так. Папа купил здание лично на себя, как физическое лицо, и ИП у него никогда не было. Он был владельцем и директором НПО, (по форме собств-ти ЗАО). Его предприятие в здании квартировалось, но никогда здание не было на балансе предприятия, всегда только в его личной собственности. Ну вобщем, я благодарю всех за ответы. Ясно одно: либо мы не платим ничего, либо платим очень много)))

Вы же, наверное, не знаете, но Ваш отец мог оформлять аренду этого здания от имени компании, заключая договор с собой и Вами, как собственниками здания - вот и Ваша предпринимательская деятельность, именно так может расценить ее налоговая.
А имущество НЕ на балансе предприятия - это совсем не мешает его использованию в предпринимательской деятельности. Физлицо сдает в аренду - вот Вам и предпринимательство.
Вопрос сложный. Посмотрите в кодексах, что считается предпринимательской деятельностью. Отсутствие статуса ИП не спасает. Но спасти может то, что здание сдавалось только одной компании, потому что тогда это не по всем параметрам подходит под понятие предпринимательской деятельности.
Почитайте литературу. Напишите письмо с подробным вопросом на сайте УФНС - положительный ответ сильно поможет при наличии претензий налоговиков на месте.
Кроме того, при расчете налога на доход от продажи недвижимого имущества, приобретенного налогоплательщиком до 2016 года, кадастровая стоимость не учитывается, а значит цену Вы можете поставить в договоре продажи любую: хоть реальную, хоть меньше нее.
Это всё, что я могу сказать в рамках интернет-консультации. А Вам в любом случае нужно обратиться к специалисту, т.к. вопрос многогранен и непрост, и экономия на специалисте может очень дорого Вам обойтись.

ID: 1612278827 апреля 2019, 14:27

Ирина Владимировна, спасибо, Вы очень помогли. Будем разбираться.

ID: 1612278827 апреля 2019, 14:40

Ещё один вопрос: Если занизить в договоре стоимость продажи, то как объяснить остальные деньги, поступившие к маме на счёт после продажи? Это разве не подозрительно будет для налоговой?

Вы сначала выясните, нужно ли Вам занижение, а потом уже будете думать над этим вопросом. Почему обязательно на счёт? Многое зависит от покупателя и его ситуации.

Валерий28 апреля 2019, 9:25

спросить тут можно ?

лучше создать новый вопрос.

Екатерина Колясина2 мая 2019, 16:40

Можно подумать над таким вариантом. Оформить на маму ип усн, сдать здание в аренду по более менее рынку кому-то, пусть даже фиктивно, главное платежи проводить, а затем продавать здание в режиме ип усн. Это будет дешевле, чем режим физика. Какой усн выбирать, надо ещё просчитывать, мб подойдёт и расходы минус доход. Но в вашем случае нужна консультация не просто юриста по налогам, а полноценного адвоката, который сможет отстаивать позицию в суде, деньги на кону не малые и рисковать не стоит.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru